「サービス付き高齢者向け住宅」とは

• 既存の「高齢者円滑入居賃貸住宅」（高円賃）、「高齢者専用賃貸住宅」（高専賃）、「高齢者向け優良賃貸住宅」（高優賃）を廃止し、これらの制度面を統一した高齢者住宅です。
• 新規に開設する場合、基準を満たせば補助金や税制面、融資において、優遇措置を受けることができます。

優遇措置（税制の優遇は、賃貸借契約によるものに限る）

補助金（新築の場合）：建築費の10分の1（上限100万円/戸）（生活支援部分は上限1000万円/施設）

所得税：1戸あたり25m²以上（専用部分のみ）・10戸以上につき5年間40％割増償却が可能

固定資産税：1戸あたり30m²以上（共有部分も含む）で5戸以上であれば5年間2/3減額

不動産取得税：建物は、1戸あたり30m²以上（共有部分も含む）で5戸以上であれば課税標準から

　　　　　　　　　　1200万円控除

融資：住宅金融支援機構の賃貸住宅融資の実施と要件の緩和。

　　　　また、家賃の前払い金についてリバースモゲージ（自宅担保の融資決済の融資決済のシステム）

　　　　を融資担保の対象に追加

※固定資産税・不動産取得税の優遇措置は、国または地方公共団体から整備事業の補助を受けていることが条件です。

補助金申請時には、基本的に都道府県への登録が必要です。
登録に際しては、事前に建物の建築確認許可を得ておくことが必要です。
自治体の高齢者居住安定化計画に即したものとして、プランを決めることが前提です。
また、補助金申請には事前審査があるものの、金融機関の融資を受ける場合、本審査の前段階で融資の内諾を受けておく必要があります。
上記を踏まえ、一般的に計画からプランニング～確認申請までの期間は、最低限5ヶ月程の期間を要します。
計画全体を見据えれば、早めの着手がポイントとなります。

※平成26年度分については、平成27年2月13日（予定）までに事前審査を提出した案件に限られます。
また、期間内に事前審査願を行っていても、平成27年2月27日までに補助申請されなかった場合は、原則平成26年度補助事業の対象とならなくなります。

※平成26年度より補助申請に「需要予測説明書」の添付が必要となりました。

※平成26年度　国土交通省住宅局関係予算概算要求概要では、「スマートウェルネス住宅の実現に向けた支援」としてサービス付き高齢者向け住宅整備の取り組みが挙げられています。

※詳細は国土交通省 サービス付き高齢者向け住宅のホームページを参照ください。

サービス付高齢者向け住宅（賃貸借方式）

根拠となる法律：高齢者の居住の安定を確保する法律・高齢者住まい法（国土交通省）

登録・届け：都道府県知事に登録が必要。サービス付高齢者向け住宅整備事業補助に応募する場合、

　　　　　　　　登録条件を国交省より都道府県に確認有り。（平成23年10月20日より登録受付が開始）

契約形態：賃貸借契約が基本。施設側の都合による、転居は不可。

　　　　　　　サ高住の登録をしていれば、有料老人ホームの届け出義務はない。

指導・監督：高齢者住まい法改正により高専賃ではなかった都道府県の立ち入り調査、

　　　　　　　　改善措置命令有り。

建築基準法上の扱い：共同住宅等廊下や階段などの共用部分については、共同住宅ということで

　　　　　　　　　　　　　　　容積率制限の対象から除外。寄宿舎既定の場合もあり。

ハード：居室の広さ、廊下幅、段差の解消・手すり等規定あり。

居室の広さ：各戸原則25m²以上。共同利用の居間、食堂、台所等が十分な面積有する場合18m²

　　　　　　　　（各都道府県・政令指定都市・中核市により独自の規定がある場合有り）

介護サービス：入居者との契約において、通常サ高住は賃貸借方式（住所地特例無し）。

　　　　　　　　　　ただし、特定施設の指定を受けるか利用権方式で選択すれば、介護保険は

　　　　　　　　　　住所地特例が可能。

医療サービス：訪問診療・訪問看護または医療機関の外来を利用。

賃料設定には、注意が必要です。

補助金申請にあたっては、建設予定地の近隣に所在するサ高住から3件を抽出し、下部の計算式にあてはめて比較します。
1m²当たりの賃料単価が大きく超えないことが必要です。（ただし近隣にサ高住がない場合、近隣の一般賃貸住宅の中から可能な限り規模や構造などが同種の賃貸住宅を抽出）

賃料単価の比較方法

と以下を比べ、大幅に超えないように注意しましょう。

または、

の3件分の平均数値

高専賃などの既存制度はどうなる？

従来の高円賃、高専賃、高優賃は廃止されているため、下記の3択から選択することになります。

• サ高住の登録基準を満たして登録
• 有料老人ホームの届出
• 入居者さまへの生活支援を行わない一般の賃貸住宅

真家建築工房は、『高齢者住宅』の開設・事業化をサポートします。